今月は、農業用ハウスなどを設置するための農地の賃貸借契約に関わる法律問題についてご説明します。

　農業用ハウスなどの農業用施設を建てて耕作をするために、農地を他人に賃貸する場合には、農地法により、原則として農業委員会の許可が必要です。この許可を受けずに農地を賃貸する契約を結んだとしても、当該契約は効力を生じません。

　また、この場合に、農業用施設の敷地をコンクリートなどで地固めするか、コンクリートなどを敷地に埋設すると、当該敷地は農地には該当せず、原則として農業委員会を経由して都道府県知事などの農地転用許可を受ける必要があります。

　農地の賃貸借契約において、賃貸期間を定めた場合は、原則として、その期間の満了する１年から６カ月前までの間に賃貸借の更新をしない旨の通知をしない限り、従前の賃貸借と同一条件で賃貸したものとみなされます。また、農地の賃貸借の解除、解約の申し入れ、合意解約または更新拒絶の通知をする場合は、農業委員会を経由して都道府県知事などの許可を受けなければならず、許可なしに行われたこれらの行為は効力を生じません。

　借主が、賃料の支払いを怠った場合には、貸主は、まずは借主に対して賃料の支払いを請求することになります。それでも借主が賃料の支払いに応じない場合は、貸主は、借主の債務不履行により、賃貸借契約を解除することが考えられますが、解除が許可されるためには、借主が特段の事情もないのに貸主から催告を受けたにもかかわらず賃料を支払わない場合など、借主に信義に反した行為があり、貸主に従来どおりの賃貸借関係を継続させることが客観的にみて困難であると認められるような場合でなければなりません。

　契約解除が許可され、解除の効力が生じると、農地の賃貸借契約は終了します。その結果、貸主は、借主に対し農業用施設を収去するなど土地を原状に復して明け渡すことを請求できるようになります。

　次回は、使用者の安全配慮義務および使用者責任をとりあげます。

◇次回は１０月１６日付